Beveik visi, kurie pirmą kartą perka arba stato būstą, sukaupia lygiai tiek, kiek reikia pradiniam įnašui — ir nustemba, kai paaiškėja, kad iki raktų reikia dar tiek pat. Pradinis įnašas yra tik viena eilutė iš maždaug penkiolikos. Šiame straipsnyje surašau visas likusias, su realiais 2026 m. Lietuvos rinkos intervalais, ir parodau du pavyzdinius skaičiavimus — buto ir namo.
Pradinis įnašas: kiek jo reikia 2026 metais
Pradinis įnašas — tai jūsų pinigų dalis turto vertėje. Bankas žiūri į rodiklį LTV (paskolos ir turto vertės santykis): jei turtas vertas 150 000 €, o paskola 135 000 €, LTV yra 90 %, o jūsų įnašas — 10 %.
Minimalią ribą nustato ne kiekvienas bankas savarankiškai, o Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai. Atnaujinta jų redakcija įsigalioja 2026 m. rugpjūčio 1 d. ir sumažina minimalų įnašą nuo 15 % iki 10 % — bet su svarbia sąlyga: nei jūs, nei bendraskolis 5 metus iki kredito sutarties neturėjote gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuosavybės teise. Jei turtą turėjote ar paveldėjote per tą laikotarpį, lengvata netaikoma, net jei būsto paskolą imate pirmą kartą.
Antram ir paskesniam būstui taikoma 30 % riba. Ji gali sumažėti iki 15 % tik tada, kai kiekvienos jau turimos būsto paskolos yra grąžinta daugiau nei pusė pradinės paskolos sumos.
Svarbu suprasti dvi vietas, kur teorija skiriasi nuo praktikos:
- Bankas gali paprašyti daugiau. Nuostatuose nurodyta minimali riba, o ne jūsų asmeninė sąlyga. Sprendimą priima kredito komitetas, vertindamas pajamų stabilumą, esamus įsipareigojimus ir patį turtą.
- Procentas skaičiuojamas nuo mažesnės iš dviejų verčių — kainos sutartyje arba vertintojo nustatytos rinkos vertės. Jei vertintojas įvertina turtą pigiau, nei mokate, skirtumą pridedate iš savo kišenės.
Kadangi šios ribos keičiasi, prieš planuodami visada pasitikrinkite aktualią nuostatų redakciją Lietuvos banko svetainėje ir tikslų reikalavimą savo banke. Kuo kiekvienas bankas skiriasi vertindamas statybos projektus, aprašiau puslapyje sąmata pagal banką.
| Turto vertė | 10 % (pirmas būstas) | 15 % | 30 % (antras ir paskesnis) |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 10 000 € | 15 000 € | 30 000 € |
| 150 000 € | 15 000 € | 22 500 € | 45 000 € |
| 200 000 € | 20 000 € | 30 000 € | 60 000 € |
| 250 000 € | 25 000 € | 37 500 € | 75 000 € |
| 300 000 € | 30 000 € | 45 000 € | 90 000 € |
Lentelė yra tik aritmetika nuo turto vertės — ji neparodo nė vienos iš likusių išlaidų. Būtent jos ir kelia daugiausia netikėtumų.
Statybos paskola: įnašas skaičiuojamas kitaip
Kai statote namą, banko akiratyje yra ne sandorio kaina, o projekto vertė: sklypas plius numatoma statybos vertė pagal sąmatą. Nuosavų lėšų dalimi dažniausiai tampa jau turimas sklypas — jo vertę nustato vertintojas, ir dažnai jos pakanka dideliai įnašo daliai arba visam įnašui.
Iš to seka trys praktiniai dalykai:
- Sąmata tampa pagrindiniu dokumentu. Pagal ją bankas nustato bendrą projekto vertę, apskaičiuoja LTV ir sudaro etapų grafiką. Kaip tai vyksta, detaliai aprašiau straipsnyje Statybos paskola: kuo skiriasi nuo būsto ir kaip išmokama etapais.
- Pinigai ateina dalimis. Pirmas etapas paprastai finansuojamas jūsų lėšomis arba pirma paskolos dalimi, o kiti — tik po to, kai etapas priimtas. Reiškia, jums vis tiek reikia apyvartinių lėšų.
- Per maža sąmata kenkia jums. Jei sąmatoje „sutaupote“, kad atrodytų pigiau, gaunate mažesnę paskolą, o trūkstamą sumą vėliau pridedate iš savo pinigų. Sąmata turi būti reali, ne graži.
Vienkartinės išlaidos, kurių paskola nedengia
Šias eilutes reikia turėti grynais tuo momentu, kai vyksta sandoris arba prasideda darbai. Paskola jų paprastai nefinansuoja.
| Išlaida | Orientyras 2026 m. | Nuo ko priklauso |
|---|---|---|
| Notaro atlyginimas už pirkimo–pardavimo sutartį | apie 0,45–0,5 % nuo sandorio sumos + PVM | Sandorio suma; taikomi teisės aktais nustatyti notarų atlyginimo dydžiai su minimaliomis ir maksimaliomis ribomis |
| Hipotekos sandorio tvirtinimas | 120–290 € su PVM | Turto ir paskolos vertė |
| Registracija Registrų centre, išrašai, pažymos | 30–100 € | Objektų skaičius ir reikalingų dokumentų kiekis |
| Turto vertinimo ataskaita | 120–300 € | Objekto tipas (butas ar namas), plotas, regionas, ar reikia pakartotinio vertinimo po statybos |
| Turto draudimas (pirmi metai) | 80–250 € | Draudimo suma, objekto tipas, bendrovė. Bankui įkeisto turto draudimas privalomas visą paskolos laiką |
| Banko sutarties sudarymo / administravimo mokestis | pagal banko kainyną | Kiekvienas bankas nustato savaip — fiksuota suma arba procentas nuo paskolos. Klauskite prieš pasirašant |
| Sąmata bankui | nuo 180 € | Objekto dydis ir darbų apimtis. Korekcijos, jei bankas paprašo pataisymų — 0 € |
| 3D skenavimas (kai reikia tikslių esamų matmenų) | 370–1 000 € | Ploto ir aukštų skaičius; naudinga rekonstrukcijai ir senos statybos objektams — žr. 3D skenavimas |
| Kraustymasis, smulkios įsikūrimo išlaidos | 300–800 € | Atstumas, daiktų kiekis, ar reikia sandėliavimo |
Notaro išlaidas Lietuvoje įstatymas neįpareigoja mokėti konkrečios šalies — praktikoje jos dažnai dalijamos su pardavėju per pusę, bet tai derybų klausimas, kurį verta išsiaiškinti dar iki avanso.
Statant namą — dar viena grupė išlaidų
Šios eilutės buto pirkėjui neaktualios, bet namo statytojui jos sudaro rimtą sumą, dažnai atsirandančią dar prieš pirmą betono kubą. Dalis jų gali būti įtraukta į statybos paskolos sąmatą, dalis — ne, todėl visada aptarkite su banku, ką jis pripažįsta finansuojama dalimi.
| Eilutė | Orientyras arba nuo ko priklauso |
|---|---|
| Geologiniai (grunto) tyrimai | Priklauso nuo gręžinių skaičiaus ir gylio. Praktikoje — kelių šimtų eurų eilė, bet tai vienintelis būdas nespėlioti pamatų tipo. Žr. Pamatų tipai |
| Topografinė sklypo nuotrauka | Sklypo plotas ir reljefas; reikalinga projektavimui ir tinklų derinimui |
| Namo projektas | Tipinis su pritaikymu kainuoja gerokai mažiau nei individualus; intervalus ir pasirinkimo logiką aprašiau straipsnyje Tipinis ar individualus namo projektas |
| Statybą leidžiantis dokumentas ir derinimai | Priklauso nuo statinio kategorijos ir savivaldybės; tikslų dokumentų sąrašą ir mokesčius žiūrėkite aktualioje tvarkoje savo savivaldybėje — žr. Statybą leidžiantys dokumentai |
| Elektros prijungimas (naujo vartotojo įvedimas) | Įmoka skaičiuojama pagal leistinąją galią (kW) ir atstumą iki tinklo — nuo kelių šimtų iki kelių tūkstančių eurų. Tikslų skaičių duoda tinklo operatoriaus skaičiuoklė ir sąlygos po paraiškos; pateikus statybą leidžiantį dokumentą arba registro išrašą taikoma dalies įmokos kompensacija |
| Vanduo: gręžinys arba miesto tinklai | Gręžinio kaina priklauso nuo gylio ir grunto, prisijungimo prie miesto tinklų — nuo vietos vandens tiekėjo įkainių ir atstumo. Žr. Vanduo ir nuotekos |
| Nuotekos: valymo įrenginys arba prisijungimas | Įrenginio našumas (gyventojų skaičius), infiltracijos laukas, gruntinio vandens lygis |
| Dujų prijungimas (jei renkatės dujas) | Atstumas iki dujotiekio ir numatoma galia; jei šildote šilumos siurbliu, ši eilutė dingsta — žr. Šildymo sistemos |
| Įvaža ir privažiavimo kelias | Ilgis, pralaidos, dangos tipas. Dažniausiai pamirštama eilutė, o be įvažos į sklypą neįvažiuoja betonvežis |
| Statybvietės elektra, aptvėrimas, sandėliukas | Laikina apskaita, konteineris ar buitinė patalpa, tvora nuo pašalinių |
| Kadastriniai matavimai ir statybos užbaigimas | Ploto ir statinių skaičius; matavimus atlieka matininkas pagal sutartį. Eiga aprašyta straipsnyje Statybos užbaigimas ir pridavimas |
Prisijungimų kainos yra ta vieta, kur pirmą kartą statantiesiems dažniausiai „iššoka“ keli tūkstančiai. Patarimas paprastas: paraiškas elektrai ir vandeniui paduokite anksti, dar projektavimo stadijoje. Gausite tikslias sąlygas ir sumas prieš tai, kai jos taps skubios.
Pavyzdys 1: nebaigtos apdailos butas 65 m² už 150 000 €
Pirmas būstas, 10 % įnašas, planuojate įsirengti nuo nulio. Sumos — orientyrai 2026 m. rinkoje, ne pasiūlymas.
| Eilutė | Suma | Ar gali dengti paskola |
|---|---|---|
| Pradinis įnašas 10 % | 15 000 € | Ne |
| Notaras (sutartis + PVM) | 800–910 € | Ne |
| Hipotekos tvirtinimas | 120–290 € | Ne |
| Registracija ir išrašai | 30–100 € | Ne |
| Turto vertinimas | 120–300 € | Ne |
| Turto draudimas, 1 metai | 80–250 € | Ne |
| Sąmata bankui (įrengimui) | nuo 180 € | Ne |
| Apdaila 65 m² × 450–750 €/m² | 29 250–48 750 € | Dažnai taip, pagal sąmatą, dalimis |
| Baldai ir buitinė technika | 8 000–20 000 € | Ne (išskyrus atskirą vartojimo paskolą) |
| Kraustymasis, smulkmenos | 300–800 € | Ne |
| Rezervas 10–15 % nuo apdailos | 2 900–7 300 € | Ne |
Sudėkime tai, ko paskola tikrai nedengs — įnašą, sandorio išlaidas, baldus, techniką ir kraustymąsi: maždaug 24 600–37 800 €. Tai 1,6–2,5 karto daugiau, nei vien pradinis įnašas. Jei apdailai bankas neskiria lėšų arba skiria ne visą sumą, prie šios sumos pridedate ir įrengimą.
Apdailos įkainiai suskaidyti pagal darbus yra kainų puslapyje, o preliminarią savo sumą per porą minučių galite susiskaičiuoti skaičiuoklėse. Kaip atrodo tokia sąmata iš vidaus — pavyzdžių puslapyje. Detaliau apie tokio buto įrengimą rašiau straipsnyje Nebaigtos apdailos butas: kiek realiai kainuoja įsirengti.
Pavyzdys 2: namo statyba, 130 m², sklypas jau yra
Nauja statyba iki raktų 2026 m. orientyras yra 1 400–1 900 €/m² su PVM ir medžiagomis. 130 m² namui tai 182 000–247 000 € — be sklypo.
Kaip tokiu atveju atrodo nuosavų lėšų dalis:
- Sklypas kaip įnašas. Jei sklypas jau jūsų ir jo vertė sudaro 10 % ar daugiau projekto vertės, dažnu atveju atskirų pinigų įnašui nereikia. Tai patvirtina vertintojas, ne jūs.
- Parengiamosios išlaidos prieš paskolą. Projektas, geologija, topografija, leidimas, sąmata — jos beveik visada apmokamos savo lėšomis dar prieš pasirašant kredito sutartį.
- Prisijungimai. Elektra, vanduo, nuotekos, prireikus dujos ir įvaža. Dalį jų bankas gali priimti kaip sąmatos eilutes, bet mokėjimo terminai dažnai ateina anksčiau nei atitinkamas etapo išmokėjimas.
- Apyvartinės lėšos tarp etapų. Etapas užbaigiamas, tada priimamas, tada išmokamas. Tarp šių trijų įvykių praeina savaitės, o rangovui mokėti reikia dabar. Praktinis orientyras — vieno etapo dydžio atsarga sąskaitoje.
- Baldai, technika, aplinkos tvarkymas, tvora, terasa. Beveik niekada netelpa į „iki raktų“ ir beveik visada mokami savo pinigais.
Kiek trunka ir kiek kainuoja kiekvienas statybos etapas, surašiau straipsnyje Namo statybos etapai. Bendrą 12 žingsnių eiliškumą nuo sklypo iki raktų rasite naujakurio gide.
Rezervas: eilutė, kurios niekas nenori planuoti
Rezervas nėra pesimizmas — tai tiesiog pripažinimas, kad sąmata rašoma prieš darbus, o realybė paaiškėja darbų metu. Praktinis orientyras:
- 10 % — naujai statybai su parengtu projektu ir apibrėžta apimtimi;
- 15 % — apdailai, rekonstrukcijai ir senos statybos objektams, kur po ardymo atsiranda nematytų dalykų;
- Atskirai nuo plano. Rezervas, įskaičiuotas į biudžetą, nustoja būti rezervu per pirmą mėnesį.
Dažniausias dvylika biudžeto viršijimo priežasčių surinkau straipsnyje Kur dingsta pinigai. Trumpa versija: brangsta ne betonas, o smulkmenos ir sprendimų keitimai eigoje.
Ką padaryti prieš einant į banką
- Pasitikrinkite aktualią įnašo ribą Lietuvos banko svetainėje ir savo banke — ne forume ir ne pagal draugo patirtį prieš dvejus metus.
- Susirašykite visas vienkartines išlaidas iš šio straipsnio lentelių ir sudėkite jas atskirai nuo įnašo.
- Turėkite realią sąmatą su kiekiais. Ji reikalinga ir bankui, ir jums — be jos negalite nei palyginti rangovų pasiūlymų, nei suprasti, kiek trūksta.
- Suplanuokite pinigų srautą, ne tik sumą. Svarbu ne tik kiek, bet ir kada. Etapinis išmokėjimas reiškia, kad kartais mokate anksčiau, nei gaunate.
- Nepamirškite dvigubų išlaidų. Statybos ar remonto metu dažnai mokate ir nuomą, ir paskolą — tai reali eilutė, ne smulkmena.
Jei norite, kad skaičiai būtų surašyti taip, kaip juos priima bankas — su kiekiais, įkainiais ir sąmatos struktūra pagal STR 1.04.04:2017 — parašykite kontaktų puslapyje. Sąmatą pateikiame PDF formatu.
Pastaba
Visi straipsnyje pateikti skaičiai yra rekomendacinio pobūdžio orientyrai, ne fiksuota galutinė kaina.
Pradinio įnašo ir LTV reikalavimai priklauso nuo Lietuvos banko nuostatų redakcijos ir konkretaus banko vidinių kriterijų — prieš planuodami pasitikrinkite aktualią informaciją. Notaro, registracijos, vertinimo ir prisijungimų sumos nurodytos kaip rinkos intervalai; tikslius dydžius pateikia notaro biuras, vertintojas ir tinklų operatorius. Mūsų rengiamos sąmatos yra rekomendacinio pobūdžio skaičiavimas — ne rangos pasiūlymas, ne garantija ir ne fiksuota galutinė kaina. Sąmatas teikiame PDF formatu; viešiesiems pirkimams ir ekspertizei sąmatų neteikiame. Tai nėra finansinė ar teisinė konsultacija.
Dažnai užduodami klausimai
Koks pradinis įnašas reikalingas perkant pirmą būstą?
Nuo 2026 m. rugpjūčio 1 d. Lietuvos banko Atsakingojo skolinimo nuostatai numato 10 % minimalų įnašą, bet tik tuo atveju, jei nei jūs, nei bendraskolis 5 metus iki kredito sutarties neturėjote gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto nuosavybės teise. Kitu atveju lieka 15 %. Antram ir paskesniam būstui taikoma 30 %, o 15 % galimi tik tada, kai kiekvienos turimos būsto paskolos grąžinta daugiau nei pusė pradinės sumos. Bankas pagal savo vidinius kriterijus gali paprašyti daugiau, todėl tikslų skaičių pasitikrinkite savo banke.
Ar sklypas gali būti pradinis įnašas statybos paskolai?
Taip, praktikoje jau turimas sklypas dažniausiai įskaitomas kaip nuosavų lėšų dalis pagal vertintojo nustatytą vertę, o įkeičiamas sklypas kartu su būsima statyba. Tikslią proporciją nustato bankas pagal sklypo vertinimo ataskaitą ir bendrą projekto sąmatą.
Kiek kainuoja notaras ir turto registracija perkant butą?
Notaro atlyginimas už pirkimo–pardavimo sutartį skaičiuojamas procentu nuo sandorio sumos ir 2026 m. praktikoje sudaro apie 0,45–0,5 % plius PVM. Prie to prisideda hipotekos sandorio tvirtinimas ir registracija Registrų centre. 150 000 € sandoriui bendra suma dažniausiai telpa į 950–1 300 € intervalą, o kas ją moka — pirkėjas, pardavėjas ar abu per pusę — yra derybų klausimas. Tikslų dydį iš anksto pasako notaro biuras.
Ko dar reikia be pradinio įnašo?
Notaro ir registracijos išlaidų, turto vertinimo ataskaitos, turto draudimo, galimo banko sutarties mokesčio ir sąmatos, o statant namą — dar projekto, geologinių tyrimų, prisijungimų prie elektros, vandens ir nuotekų bei įvažos. Praktikoje visų šių eilučių suma dažnai būna panaši į patį pradinį įnašą arba už jį didesnė.
Kokį rezervą palikti šalia pradinio įnašo?
Praktinis orientyras — 10–15 % nuo statybos arba apdailos sumos, laikomi atskirai ir neįskaičiuoti į planą. Pirmą kartą statantiems arba tvarkantiems senos statybos objektą protingiau imti viršutinę ribą, nes būtent ten atsiranda daugiausia iš anksto nematomų darbų.
Ar perkant nebaigtos apdailos butą reikia sąmatos?
Dažniausiai taip: jei dalis paskolos skiriama įrengimui, bankas prašo sąmatos su kiekiais ir įkainiais, pagal kurią lėšos išmokamos dalimis. Sąmatą atiduodame PDF formatu, o jei bankas paprašo pataisymų, korekcijas darome nemokamai.